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  狮山，作为新区核心，对接全球优质资本，坐拥优渥CBD资源，一直以来都是苏州繁华核心腹地。在新一轮城市更新中，枫桥-狮山-横塘深度一体化发展，扩容形成狮山商务创新功能片区，规划未来五到十年，打造成为面向全国、接轨国际的全球商务创新中心。上华璟庭售楼处电话：

  狮山，亦是苏州城市人文的精神高地，其中聚合了苏州博物馆西馆、苏州科技馆·工业展览馆、艺术剧院、地下空间和狮山公园的狮山文化广场（建设中），正成为犒赏时代的丰盛人文聚场。（信息来源：苏州高新区管委会官网）

  人居的境界在“出则繁华，入则悠然”的天赋中达至上乘。上华璟庭周边自然景观丰盛，往东即是由寒山古寺、江枫古桥、铁铃古关、枫桥古镇和古运河构成的省级枫桥风景名胜区，孕育厚重人文气息，浸润身与心的滋养。

  纵观苏州置业版图，繁华与诗意兼备的狮山片区，历来是高端改善的关注热点，高阶住宅在此汇聚，高净值人群于此瞩目。上华璟庭作为狮山-枫桥板块“断供”多年后难得的优质宅地，其关注度不言而喻。

  旗舰商业：绿宝广场、龙湖天街、金鹰商业广场、美罗新区店、泉屋百货、大润发港龙店、IF MALL。

  便捷交通：距离轨道交通3号线米，步行即达；同时西津桥站也是8号线起始站（在建中），预计于2024年开通初期运营。（信息来源：苏州发布）上华璟庭售楼处电话

  洞察时代所需，苏高新地产30余载深耕，以经年积淀，开创迭代高端“璟”系，精研“璟”系开篇作品——上华璟庭。

  上华璟庭融合枫津河景，让社区与城市界面交融共生。整体容积率为1.64，规划为7-10F纯洋房以及17F高层，成就大狮山内难得的纯粹低密、纵横舒阔的高级居住感。仅此293席纯粹圈层大宅，成就峯层人物圈层共识，礼致城市高端鉴赏力。

  秉承“删繁就简，溯本清源”的建筑哲学，以共鸣全球审美品位的立面范本，构建现代建筑语汇，演绎城市天际高阶封面。

  几何之美丨立面着重刻画壁柱与窗槛墙的比例及虚实对比，以层间关系勾勒几何美学。

  色彩之美丨灰色铝板的金属纹理与玻璃表面的光泽感，于制约中形成精致秩序感。

  对标SCDA在新加坡MARQ豪宅的国际作品风格，于作品中倾注同频世界的前沿理念与匠心情怀，打造“三轴九园”空间，成就超强介入式全龄景观。上华璟庭售楼处电话：会客丨“社交剧场、尘林至境、艺术花园、岛屿归心、邂逅花园、林语庭院、都会剧场”七大主题空间、7大架空层“泛会所”

  亲子丨“森林剧场”、“童梦剧场”两大主题儿童乐园，内置乐趣沙坑、跳跳格等设施

  建筑面积约165-248㎡人文大平层，最大超20米面宽、阔境轴线、双套房设计（差异户型除外），同时甄选精装品牌，开启同频国际的智能化家居生活。

  苏州新区高新技术产业股份有限公司（股票简称：苏州高新；股票代码：600736），由苏州国家高新技术产业开发区管理委员会于1994年成立，1996年8月在上海证券交易所挂牌上市，2009年6月初进入上交所“上证180指数”，是苏州高新区首家、苏州市首批上市公司。上华璟庭售楼处电话：

  公司锚定绿色低碳和高端医疗器械两条创新主赛道，助力“产城人”融合发展，未来将立足更高起点实现跨越发展，打造为一家为城市增添活力、为社会创造价值、为人民筑建未来的旗帜型上市公司，全面完成由“苏州高新”迈向全国的战略布局。

  国家房地产开发一级资质，隶属于苏高新股份，是“苏州高新”的支柱企业。以高新区为根基，集地产开发、产城开发、城配建设为一体，立足高新区，深耕苏州，拓展长三角，现已在苏州、无锡、常州、扬州、合肥、滁州等地开发了众多高品质项目，让万千家庭人居梦想落地。

  时代向前，城市进阶，对品质人居有了更高的标准和要求。同时，城市新中产不断崛起，凭借其独特鉴赏力，对人居颜值、品质、设计亦有了新的思考与升级需求。

  苏高新地产30余载深耕，始终致力于改善当代人居环境，基于“以人为本和产品为王”的理念，苏高新地产践行品牌使命，开篇全新“璟”字系。

  新永物业，由苏高新地产携手中国物业百强永升生活服务集团共同打造，致力于打造智慧服务首选品牌。已通过ISO9001:2015质量管理体系、ISO14001:2015环境管理体系及GB/T服务标准、ISO45001:2018职业健康安全管理体系三大体系认证。以全生命周期、全生活场景、全龄社区三大维度服务体系，致力打造智慧服务首选品牌。

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  一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;

  二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;

  代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

  是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

  经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

  按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

  是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

  是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

  每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。

  指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

  是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

  按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需要此证)。

  是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

  房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内 的一切权利。

  是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。

  A、财产保险费：总房价款×1‰×贷款年限(其中1—5年为1‰，6—10年为0.8‰，11—20年为0.6‰)。

  C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元(不含3万元)收取100元;3—5万元(不含5万元)收取150元;5—10万元(不含10万元)收取200元;10—20万元(不含20万元)收取300元。

  B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：房屋3元/㎡、商铺房价的0.3%;在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。

  包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。

  主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

  砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

  砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

  钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋富哦采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

  是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积)，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

  商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

  是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。针对房屋建筑物的主要规定有：

  (1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

  (2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层(即管道层，储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。

  (3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积;大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。

  (5)与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。

  (6)有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

  (7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

  (8)有伸缩的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。

  (9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

  (10)突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。

  房屋为了满足各种需要和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积由三部分组成：

  A、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;

  新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

  D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

  今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。

  3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

  并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。

  针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。

  从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

  同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。

  3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

  仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

  公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。

  这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。

  这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

  在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。

  此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。

  这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

  一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

  二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

  并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

  「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。

  其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。

  在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

  从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。

  11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。

  12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。

  保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。

  12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。

  属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。

  包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。

  五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

  地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。

  事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

  2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。

  其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。

  中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

  供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。

  一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

  今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

  今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。

  今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

  7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

  从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。

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